شروط إفراغ العقار في السعودية موضوع مهم جداً لكل من يتعامل مع العقارات سواء كانوا ملاكاً أو مستأجرين. ففي ظل النمو الكبير الذي يشهده السوق العقاري في المملكة أصبح من الضروري فهم الخطوات القانونية المطلوبة عند إفراغ العقار لضمان الحقوق وتفادي المشاكل أو النزاعات التي ممكن أن تحصل بين الطرفين.
وسنتعرف في هذا المقال على شروط إفراغ العقار والإجراءات القانونية المتبعة وما هي المتطلبات التقنية اللازمة للقيام بالإفراغ العقاري عبر منصة ناجز. كما سنسلط الضوء على الحالات الخاصة في الإفراغ بالنسبة للقُصَّر والغائبون والورثة.
جدول المحتويات
شروط إفراغ العقار في السعودية
1. صلاحية الصك العقاري الإلكتروني
يشترط النظام أن يكون الصكّ إلكترونياً صادراً عن وزارة العدل، وغير موقوف، وخالياً من الرهن أو الحجز التنفيذي. تظهر للبائع في بوابة ناجز فقط الصكوك «المتوافقة مع شروط وأحكام الخدمة»، ما يمنع محاولة إفراغ عقار عليه قيود نظامية.
2. التحقق النظامي من هوية الأطراف
يُنجَز الإفراغ بعد التحقق عبر النفاذ الوطني من كون البائع والمشتري على قيد الحياة، ومطابقة رقم الهوية وتاريخ الميلاد. ويُسمَح بالإنابة بوثيقة وكالة سارية ومُثبَتة إلكترونياً. هذا التحقق المزدوج يضمن منع انتحال الهوية أو التعامل بأوراق غير صحيحة.
3. سداد ضريبة التصرفات العقارية (5%)
يُلزِم النظام بسداد ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة الصفقة قبل إتمام الإفراغ، ويُرسَل الرقم المرجعي للسداد من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك إلى منصة ناجز ليتحقق النظام آلياً من استيفاء الضريبة. لا يمكن إكمال الطلب ما لم تتطابق البيانات الضريبية مع بيانات الصفقة.
4. سلامة وضع العقار القانوني
يشترط إثبات ملكية العقار وخلوه من أي منازعات قضائية منظورة، أو كونه وقفاً أهلياً أو خيرياً، أو كونه داخل نطاق مشروعات نزع الملكية العامة ما لم تصدر موافقة صريحة من الجهة المختصة. عدم تقيّد العقار بهذه الشروط يؤدي إلى رفض الطلب إلكترونياً قبل مرحلة الدفع.
5. التحويل البنكي الكامل عبر الحساب الوسيط
يلزم المشتري بتحويل كامل قيمة الصفقة مرة واحدة إلى «الحساب البنكي الوسيط» الذي يُنشأ آلياً للعملية، على أن يتم التحويل خلال عشرة أيام عمل. ويُحظر تجزئة المبالغ أو السداد نقداً أو بشيكات، حمايةً للأطراف وضماناً لردّ المبلغ إذا أُلغيت العملية.
6. سلامة حسابات الأطراف (IBAN)
يتحقق النظام من ملكية الحسابات البنكية (IBAN) للبائع والمشتري عن طريق الربط مع البنك المركزي السعودي والبنوك التجارية المعنية. فإذا تبيّن أن الحساب غير فعّال أو غير مطابق للهوية تُرفَض العملية آلياً حتى يتم تحديث البيانات.
المتطلبات التقنية للإفراغ العقاري على منصة ناجز
تشمل المتطلبات التقنية للإفراغ العقاري على منصة ناجز ما يلي:
- تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني.
- اختيار الصك المراد إفراغه.
- إدخال قيمة الصفقة والـ IBAN.
- رفع رقم السداد الضريبي.
- تأكيد التعهدات النظامية.
- قبول المشتري للطلب وتأكيد الدفع.
يراقب النظام جميع الخطوات لحظياً ولا ينتقل إلى الخطوة اللاحقة إلا بعد تحقق الشروط السابقة.
الحالات الخاصة (القُصَّر، الغائبون، الورثة)
تفرض وزارة العدل ضوابط خاصة لإفراغ العقار عندما يكون أحد الأطراف قاصراً، أو غائباً، أو ورثة، لضمان سلامة التصرف:
- إذا كان المتصرف قاصراً دون سن الخامسة عشرة، يلزم استخراج صك إذن من القاضي يجيز الوليّ أو الوصيّ بيع العقار، على ألا يكون الوليّ أباً مكتفياً بولايتـه الشرعية. ويُرفق الصك إلكترونياً في منصة «ناجز» قبل إتمام الخطوات المالية.
- في حالة المالك الغائب أو العاجز عن الحضور، يجوز التوكيل بوكالة موثَّقة إلكترونياً تتضمن تفويضاً صريحاً بالإفراغ. ويتحقق النظام من صلاحيتها وسريانها آلياً عند تقديم الطلب.
- إذا كانت الملكية محل تَرِكَة، يشترط إرفاق صك حصر الورثة وإقرار موافقة جميع الحصص أو وكالة موحَّدة عنهم قبل السماح بتحويل قيمة الصفقة إلى الحساب البنكي الوسيط. غياب أي من هذه المستندات يؤدي إلى رفض الطلب فوراً حتى استكمال الوثائق، كما تُرفض الطلبات التي تتضمن منازعات قضائية أو حجوزات تنفيذية قائمة على العقار. وبعد استيفاء المتطلبات، يُنجَز الإفراغ في غضون ستين دقيقة وفق دليل الوزارة
خطوات مختصرة لإتمام الإفراغ وفق الشروط
إليك ملخص مُختصر للخطوات المطلوبة من أجل إتمام الإفراغ العقاري في السعودية حسب الشروط المطلوبة:
- يدخل البائع إلى خدمة الإفراغ في ناجز ويختار الصك.
- يُدخِل قيمة الصفقة وحساباته البنكية ويقرّ بالتعهد.
- يُدخِل رقم السداد الضريبي (5%).
- يصل الطلب إلى المشتري؛ يقبله ويحوّل المبلغ كاملاً إلى الحساب الوسيط.
- عند اكتمال الإيداع، ينقل النظام الملكية تلقائياً، ثم يحوَّل المبلغ للبائع، وتصدر الصكوك الإلكترونية للطرفين.
في ختام مقالنا.
أبرز 6 شروط إفراغ العقار في السعودية والحالات الخاصة 2025.
من المهم لكل من يتعامل في سوق العقار في السعودية أن يكون على دراية تامة بشروط إفراغ العقار وكيفية تطبيقها بشكل صحيح. لذلك فإن استشارة محامي متخصص يساعد في تفادي المشاكل القانونية التي قد تؤخر أو تعقد عملية الإفراغ، ويحفظ حقوق الجميع بطريقة سليمة ومنظمة.
إذا كنت تبحث عن مساعدة قانونية موثوقة ومهنية في هذا المجال، فإن شركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية تعد خياراً ممتازاً. الشركة تتمتع بخبرة كبيرة في القضايا العقارية، وفريقها القانوني قادر على تقديم المشورة والإرشاد القانوني الذي تحتاجه لضمان إتمام إجراءاتك بكل يسر وسهولة.
تواصل معنا للحصول على دعم قانوني قوي يساعدك على إنجاز معاملاتك بثقة وبدون قلق.
المصادر.
