دليل تسجيل ضريبة عقار في السعودية: من البداية حتى النهاية

تسجيل ضريبة عقار في السعودية أصبح اليوم خطوة أساسية لكل من يملك عقاراً أو يرغب في بيعه أو شرائه، خصوصاً مع التطوير المستمر للأنظمة العقارية في المملكة. فالالتزام بالتسجيل لا يقتصر على كونه إجراءً رسمياً فحسب، بل هو ضمان لسلامة المعاملات وحماية الحقوق وتجنب المخالفات التي قد تُكلف الكثير لاحقاً.

ومع تنوع الأنظمة وتحديثها المستمر، يجد الكثيرون صعوبة في معرفة الإجراءات الصحيحة أو المتطلبات النظامية. في هذا المقال، سنقرب الصورة لك بطريقة واضحة، ونوضح كيف يمكنك تسجيل ضريبة العقار بسهولة ووفق اللوائح المعمول بها في السعودية.

تسجيل ضريبة عقار: دليلك النظامي لتسجيل ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية من أنواع الضرائب بالسعودية وهي ضريبة غير مباشرة بنسبة 5٪ تُفرض على قيمة التصرف في العقار (بيع، تنازل، هبة بأجر. مقايضة، نقل حصص في عقار). أيّاً كانت حالة العقار (منجز، تحت الإنشاء، على الخارطة، جزئي أو مشاع).

تمت إعادة تنظيم الضريبة بإصدار نظام ضريبة التصرفات العقارية بالمرسوم الملكي رقم (م/84) بتاريخ 19/3/1446هـ. ونُشر النظام في جريدة أم القرى ودخل حيز النفاذ اعتباراً من 12 شوال 1446هـ الموافق 10 أبريل 2025، ليحل محل الترتيبات السابقة واللوائح القديمة. ويحدد التعريفات ونسبة الضريبة، وحالات الإعفاء، وتاريخ استحقاق الضريبة، وآليات الاعتراض.

أصدرت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية بقرار مجلس إدارتها رقم (01-03-25) بتاريخ 24/9/1446هـ (24/3/2025م). متضمنةً تفاصيل تطبيق النظام، بما في ذلك كيفية احتساب الضريبة، وتوثيق التصرفات، والاستثناءات، ونماذج الإقرارات، والغرامات.

تسجيل ضريبة العقار هو:

• توثيق نظامي لعملية التصرف العقاري في منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• إصدار رقم طلب وفاتورة سداد بالمبلغ المستحق بنسبة 5٪ من قيمة التصرف وفق النظام.
• شرط أساسي قبل استكمال الإفراغ أو توثيق العقد في وزارة العدل أو المنصات العقارية المتكاملة.

ما التصرفات العقارية الخاضعة لتسجيل ضريبة عقار وما أهم حالات الإعفاء النظامية؟

التصرفات العقارية التي تخضع لتسجيل الضرائب العقارية وحالات الإعفاء منها تتمثل بما يلي:

1. التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة

النظام واللائحة التنفيذية يحددان نطاقاً واسعاً من التصرفات التي تُعد «تصرفًا عقاريًا» وتخضع للضريبة بنسبة 5٪، من أهمها:

• بيع العقار أو جزء منه، منجَزاً أو تحت الإنشاء أو على الخارطة.
• المقايضة (تبادل عقار بعقار آخر).
• التنازل عن العقار بمقابل مالي أو عيني.
• بعض عقود الإيجار المنتهي بالتملك والإيجار التمويلي التي تؤدي لنقل الملكية وفق شروط النظام.
• نقل حصص الشركاء في شركات تملك عقارات، عندما يكون محل التصرف حصصًا تمثل في حقيقتها ملكية عقارية.

2. أبرز الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية

حدد النظام والأنظمة الأخرى المرتبطة عددًا من الحالات التي تُعفى فيها التصرفات العقارية من الضريبة، من أبرزها:

• تقسيم التركة بين الورثة وفق الأنصبة الشرعية دون وجود بيع تجاري بينهم.
• التصرفات لصالح الأوقاف العامة أو الخاصة المسجلة رسميًا والجمعيات الخيرية المرخصة إذا كان التصرف لتحقيق أغراض النفع العام.
• التصرفات بين الزوجين أو بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة (وفق شروط محددة يذكرها النظام، مثل ألا يكون التصرف صورياً للتحايل).
• التصرفات المرتبطة بنزع ملكية العقار للمصلحة العامة وشراء عقار بديل ضمن الحدود التي يحددها نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة.
• حالات خاصة أخرى تذكرها اللائحة التنفيذية، مثل بعض إعادة الهيكلة للشركات أو نقل الأصول في سياق معيّن بشروط محددة.

3. تحمل الدولة لضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول

ضمن مبادرة تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول، تتحمل الدولة نسبة 5٪ من ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول للمواطن. بما لا يزيد عن مبلغ مليون ريال من قيمة شراء المسكن الأول، على أن يتحمل المواطن ما زاد عن هذا الحد. وذلك وفق ضوابط وشروط مبينة في منصات «سكني» و«التصرفات العقارية».

كيف يتم تسجيل ضريبة عقار إلكترونياً؟

أطلقت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك خدمة إلكترونية بعنوان «طلب تسجيل تصرف عقاري». تتيح تسجيل الضريبة قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد، وتحديد خضوع التصرف للضريبة وإصدار فاتورة السداد إلكترونياً.

1. الدخول إلى خدمة «طلب تسجيل تصرف عقاري»:

• التوجه إلى صفحة خدمة طلب تسجيل تصرف عقاري في موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أو عبر المنصة الوطنية الموحدة للخدمات الحكومية.
• تسجيل الدخول عبر منصة النفاذ الوطني الموحد باستخدام حساب «أبشر» أو باستخدام الرقم المميز للمنشأة إذا كان المتصرف منشأة.

2. إدخال بيانات المتصرف والمتصرف له:

• اختيار خدمة ضريبة التصرفات العقارية من قائمة الخدمات.
• اختيار نوع المتصرف (شخص طبيعي – ورثة – وكيل عن فرد – وكيل عن ورثة – منشأة…) حسب ما هو منصوص في نماذج الخدمة.
• إدخال بيانات المشتري/المتصرَّف له، بما في ذلك رقم الهوية، ونوع العلاقة، مع ضرورة الدقة في البيانات لأنها تُستخدم أيضًا للتحقق من أهلية المسكن الأول إن انطبقت الشروط.

3. إدخال بيانات العقار وقيمة التصرف:

• إدخال نوع العقار (سكني، تجاري، أرض، مبنى) وموقعه وبيانات الصك أو الوثيقة العقارية.
• إدخال قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين الأطراف، وهي أساس احتساب نسبة 5٪. مع مراعاة أن تكون في حدود القيمة السوقية العادلة كما يشير النظام واللائحة.

4. التحقق من خضوع التصرف وحالات الإعفاء:

النظام يقوم بفحصنوع التصرف، وبيانات الأطراف، وبيانات العقار لمعرفة:

• هل التصرف خاضع بالكامل للضريبة بنسبة 5٪؟
• أم أن هناك إعفاءً كلياً أو جزئياً (مثل المسكن الأول أو التركات أو الوقف أو حالات نزع الملكية).

5. إصدار رقم الطلب وفاتورة السداد:

• بعد إكمال البيانات وتأكيدها، يتم إصدار رقم طلب تسجيل التصرف العقاري، مع فاتورة سداد بالمبلغ المستحق.
• يتم سداد الضريبة عبر نظام سداد للمدفوعات من خلال الحسابات البنكية أو القنوات الإلكترونية المعتمدة.

6. استكمال الإفراغ أو توثيق العقد بعد التسجيل:

بعد السداد، يمكن استكمال إجراءات الإفراغ أو توثيق عقد البيع أو التصرف في وزارة العدل أو من خلال المنصات المعتمدة لنقل الملكية، حيث يتم التحقق إلكترونيًا من سداد الضريبة وربطها برقمالعملية.

نصيحة عملية:
أي خطأ في بيانات العقار أو نوع التصرف أو قيمة الصفقة قد يؤدي إلى تقدير غير صحيح للضريبة أو تأخر في الإفراغ. لذلك من المفيد مراجعة محامي في جدة قبل إرسال الطلب نهائياً، خصوصاً في الصفقات ذات القيمة العالية أو التي تشمل إعفاءات نظامية.

رابعًا: تسجيل ضريبة عقار للمسكن الأول والاستفادة من تحمل الدولة

مبادرة «إصدار شهادة التصرفات العقارية للمسكن الأول» هي مبادرة رسمية تشارك فيها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك. وتهدف إلى تخفيف العبء عن المواطنين عند شراء المسكن الأول.

1. جوهر المبادرة:

• تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5٪ عن المسكن الأول للمواطن، بما لا يزيد عن 1,000,000 ريال من سعر شراء المسكن.
• إذا تجاوز سعر العقار مليون ريال، تتحمل الدولة الضريبة عن مبلغ مليون ريال فقط، ويتحمل المواطن الضريبة عن الجزء الزائد.

2. الخطوات المختصرة للاستفادة عند تسجيل ضريبة العقار:

• يحصل المواطن على شهادة المسكن الأول من منصة «سكني» أو الخدمات المخصصة للمبادرة بعد التحقق من الشروط (أن يكون العقار الأول، سعودي الجنسية، حدود السعر).
• يقدّم المشتري الشهادة للبائع، الذي بدوره يدخل على منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ويختار طلب تسجيل تصرف عقاري. ويُدخل بيانات العقار والمشتري ويُرفق بيانات الشهادة.
• النظام يتحقق من أهلية المشتري للدعم، ويستثني مبلغ مليون ريال من قيمة العقار عند احتساب الضريبة، ثم يفرض نسبة 5٪ على الجزء الزائد إن وجد.

إذا كنت تشتري مسكنك الأول، فالتأكد من إصدار شهادة المسكن الأول قبل تسجيل ضريبة العقار خطوة جوهرية لتقليل التكلفة، وأي إهمال في هذه الخطوة قد يجعلك تدفع ضريبة كان من حقك أن تتحملها الدولة وفق الضوابط الرسمية.

أخطاء شائعة عند تسجيل ضريبة عقار وكيف تتجنبها

استقراء محتوى عدد من الأدلة الضريبية والمقالات المتخصصة يظهر أن كثيراً من الأخطاء المتكررة تتركّز في:

1. إدخال قيمة عقار أقل من القيمة السوقية العادلة: النظام واللائحة ينصان على أن الضريبة تُحتسب على القيمة الفعلية أو السوقية العادلة. وقد تُراجع الهيئة التقييم وتعدل القيمة إذا ثبت أن القيمة المدخلة غير واقعية.
2. عدم التفريق بين التصرف الخاضع والمعفى، مثال: تصرفات تقسيم التركة بين الورثة تختلف نظامياً عن بيع أحد الورثة حصته لطرف ثالث، والأخير خاضع للضريبة.
3. إهمال الاستفادة من مبادرة المسكن الأول: بعض المشترين يسجلون ضريبة العقار ويسددون كامل الضريبة رغم استحقاقهم لتحمل الدولة عنها، لعدم استكمالهم خطوات إصدار الشهادة مسبقاً.
4. إدخال بيانات خاطئة عن الصك أو أطراف التصرف: الأخطاء في رقم الصك، نوع العقار، أو بيانات الهوية تؤدي لتأخير أو رفض الطلب، وقد تستلزم إعادة إجراءات التسجيل والتصحيح.
5. عدم معرفة آلية الاعتراض وتصحيح الأخطاء: النظام يتيح الاعتراض على التقديرات وفق إجراءات نظامية. لكن كثيراً من المكلفين لا يفعّلون هذا الحق أو لا يستعينون بلجان التظلم المختصة.

أسئلة شائعة حول تسجيل ضريبة عقار

كيف أسجل ضريبة عقار قبل الإفراغ؟

تدخل على خدمة «طلب تسجيل تصرف عقاري» في موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أو عبر المنصة الوطنية، تسجّل الدخول عبر النفاذ الوطني، تختار نوع التصرف، تُدخل بيانات الأطراف والعقار وقيمة الصفقة، ثم تحصل على رقم الطلب وفاتورة سداد الضريبة قبل استكمال الإفراغ في وزارة العدل.

كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية عند تسجيل ضريبة عقار؟

النسبة النظامية للضريبة هي 5٪ من قيمة التصرف العقاري، حسب ما يقرره نظام ضريبة التصرفات العقارية واللائحة التنفيذية. بغض النظر عن نوع العقار أو حالته، ما لم يكن التصرف مندرجًا تحت حالات الإعفاء المحددة.

متى أكون معفى من تسجيل ضريبة العقار؟

توجد حالات إعفاء منصوص عليها في النظام، مثل تقسيم التركة بين الورثة، وبعض التصرفات لصالح الأوقاف والجمعيات الخيرية، والتصرف بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة. وحالات خاصة بنزع ملكية العقار للمصلحة العامة، إضافة إلى تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول في حدود المبلغ المحدد.

كيف أستفيد من تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول عند تسجيل ضريبة العقار؟

تحصل أولًا على شهادة المسكن الأول من منصة «سكني» أو المنصة المختصة، ثم تقدّمها للبائع، الذي يسجل التصرف في منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك مع ربط الطلب بالشهادة. فيتم استثناء مبلغ مليون ريال من قيمة العقار عند احتساب ضريبة التصرفات العقارية، وتُفرض الضريبة بنسبة 5٪ على ما زاد عن ذلك فقط.

ماذا أفعل إذا أخطأت في بيانات تسجيل ضريبة عقار؟

يجب مراجعة الطلب من خلال حسابك في منصة الهيئة، واستخدام القنوات المخصصة لتعديل البيانات أو إلغاء الطلب وفق الضوابط، وإذا ترتب على الخطأ تقدير ضريبي غير صحيح يمكن تقديم اعتراض وفق الآليات المحددة في النظام واللائحة التنفيذية، أو الاستعانة بمحامٍ أو مستشار ضريبي لمتابعة إجراءات الاعتراض أمام اللجان المختصة.