تواصل معنا شاب يُدعى عبد الرحمن، واجه صعوبة في إعداد نموذج عقد استثمار عقاري وهو مستثمر كان قد خصص معظم مدخراته من سنوات عمله بالخارج لشراء أرض تجارية في شمال العاصمة. بحيث يضمن له الحماية القانونية ويحقق له عائداً ثابتاً على المدى البعيد. وبعد جلسة استشارية مفصلة، اكتشف أن إغفال بند صغير في العقد قد يكلفه خسائر كبيرة في المستقبل.
هذه القصة تلخص موضوع مقالنا اليوم وهو كيفية إعداد نموذج عقد استثمار عقاري محكم، يتماشى مع الأنظمة السعودية الحديثة، ويوازن بين الأمان والعائد بشكل مثالي.
جدول المحتويات
ما هو عقد الاستثمار العقاري؟
عقد الاستثمار العقاري هو اتفاقٌ قانونيّ يُبرم بين مالك عقار (أو مطوّر) ومستثمر؛ يحدّد بموجبه طريقة استغلال العقار، والحقوق، والالتزامات، والعوائد الماليّة لكل طرف. في النظام السعودي، يُعدُّ هذا العقد وثيقةً مركزيّة تحكم العلاقة وتشترط استنادها إلى الأنظمة السارية مثل نظام تملك غير السعوديين للعقار، ونظام التسجيل العيني للعقار.
وقد نصت المادة (1) من نظام تملّك غير السعوديين للعقار واستثماره 1421هـ معدَّل 1445هـ تنص على جواز تملك غير السعودي للعقار لغرض الاستثمار بعد الحصول على ترخيص من وزارة الاستثمار. كما نصت المادة (5) من نظام الاستثمار الأجنبي 1421هـ معدَّل 1444هـ تؤكد ضرورة تضمين العقود شرط فضّ المنازعات بالتحكيم أو القضاء السعودي.
الأطر النظاميّة المنظِّمة لعقود الاستثمار العقاري
هناك العديد من الأنظمة القانونية في السعودية التي تنظم عقود الاستثمار العقاري وهي:
- نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره (1421هـ/1445هـ): يُعدُّ المرجع الرئيس عند مشاركة مستثمر أجنبي. يشترط التقدّم بترخيص مسبق، ويحصر المناطق المحظورة (مثل مكّة والمدينة للمساكن الخاصّة).
- نظام التسجيل العيني للعقار (1423هـ): يضمن توثيق الملكيّة إلكترونيّاً ويُقلّل ازدواج صكوك الملكيّة.
- نظام التمويل العقاري (1433هـ/1445هـ): ينظّم الرهون، ويُلزم بالإفصاح عن تكلفة الأجل الفعليّة.
- نظام الشركات (1443هـ): إذا شُكِّلت شركة غرضها الاستثمار، تُطبَّق أحكام شركة المساهمة أو ذات المسؤولية المحدودة.
عناصر نموذج عقد استثمار عقاري مثالي
يُعَدُّ عقدُ الاستثمارِ العقاري في المملكةِ العربيةِ السعودية الإطارَ النظاميَّ الذي يُنظِّمُ حقوقَ المالكِ والمستثمرِ ويُحدِّدُ التزاماتهما في تطويرِ الأصلِ العقاريِّ واستغلالِه. وضماناً لسلامةِ العلاقةِ وتجنُّبِ النزاعاتِ والوفاءِ بمتطلباتِ الجهاتِ التمويليةِ والرقابية، يجبُ أن يتضمّنَ العقدُ العناصرَ الجوهريةَ الآتية وفقاً للنُّظُمِ العقاريةِ والماليةِ السعوديةِ ذاتِ الصلةِ:
- تحديد الأطراف وصفاتهم النظامية: الاسم التجاري، السجل التجاري، رقم الهوية الوطنية أو الإقامة، وعنوان المراسلات، طبقاً لسجلات وزارة التجارة وهيئة الزكاة والضرائب والجمارك.
- وصف العقار محل الاستثمار: الموقع، المساحة، رقم القطعة والمخطط، الصك الشرعي وتاريخه الصادر من وزارة العدل، وخلو العقار من الحجوزات أو الرهون.
- مدة العقد وجداول التنفيذ والتسليم: تاريخ بدء المشروع، المراحل الزمنية للتطوير، خيار التجديد أو الانتهاء بانقضاء المدة، وآلية التسليم المرحلي.
- هيكلة التمويل ورأس المال: نسب مساهمة كل طرف، مواعيد الدفعات، الحساب البنكي المخصص، وربط الصرف بالتقدم الفعلي وفق متطلبات نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- منهجية احتساب العوائد وتوزيع الأرباح: معايير تحديد صافي الربح، دور المراجع المحاسبي المستقل، جدول التوزيع، ومسؤولية الضرائب والزكاة والرسوم الحكومية وفق قانون الضرائب العقارية الجديد.
- الضمانات والتأمينات النظامية: رهونات أو كفالات بنكية لحماية رأس المال، وتأمين المشروع ضد المخاطر عبر شركات معتمدة لدى البنك المركزي السعودي.
- آلية فض المنازعات: اعتماد التحكيم المؤسسي داخل المملكة وفق نظام التحكيم السعودي، وتحديد المحكمة المختصة كجهة احتياطية.
- شروط الإنهاء المبكّر والتعويضات: حالات الفسخ، مهلة الإنذار، تقدير التعويض، وإنهاء الحقوق العينية المسجَّلة مع استمرار بنود السرية وعدم المنافسة.
جدول مقارنة الالتزامات بين المطوِّر العقاري والمستثمر
| محور الالتزام | المطوِّر العقاري | المستثمر |
| تجهيز البنية | إصدار رخص البناء، توصيل الخدمات | — |
| التمويل | ـ | ضخّ رأس المال أو دفع الدفعة المقدمة |
| التشغيل | إدارة التأجير والصيانة | متابعة تقارير الأداء |
| الضمانات | تقديم رهن لصالح المستثمر | كفالة بنكيّة عند التخلف |
| التزامات الإفصاح | كشف التكاليف السنوية | عرض التدفقات النقديّة |
خطوات صياغة العقد خطوة بخطوة
لصياغة العقد بطريقة صحيحة يجب اتباع الخطوات التالية:
- جمع المستندات الأساسيّة: صك الملكيّة، المخطط التنظيمي، رخص البناء.
- الفحص القانوني للعقار: التحقق من عدم وجود رهن سابق أو منع حقوقي.
- تحديد نموذج الاستثمار: تأجير، مشاركة أرباح، أو تطوير للبيع.
- تقدير المخاطر: تقلب الأسعار، تأخر المقاولين.
- إدراج البنود الإلزاميّة وفق الأنظمة المذكورة.
- التوثيق الإلكتروني عبر “إيجار” أو كاتب عدل رقمي لضمان حجية العقد.
- إيداع نسخة لدى مركز الإسناد العقاري طبقًا للمادة (9) – لائحة الإسناد العقاري 2024م.
نموذج عقد استثمار عقاري
يبدأ أي عقد ناجح بتحديد واضح للأطراف، والغرض، ومدى التزامات كل طرف. يُنصح بأن يتضمن العقد بنوداً صريحة حول وصف العقار، وطبيعة الاستثمار، وآلية توزيع العوائد، ومدة العقد، وآليات الانسحاب أو التمديد، إضافة إلى أحكام حل المنازعات عبر التحكيم أو ديوان المظالم. وفيما يلي صيغة نموذج عقد استثمار عقاري:
أولاً: الأطراف:
الطرف الأول: مالك العقار ____________، هوية وطنية رقم ____________.
الطرف الثاني: المستثمر ____________، سجل تجاري رقم ____________.
ثانياً: موضوع العقد:
يُؤجِّر الطرف الأول للطرف الثاني العقار الكائن في ____________، لمساحة قدرها ____________ م²، بغرض تطويره وتشغيله كمشروع ____________.
ثالثاً: مدة العقد:
مدة هذا العقد ________ سنة تبدأ من تاريخ التوقيع وقابلة للتمديد بموافقة الطرفين.
رابعاً: الالتزامات المالية:
يلتزم المستثمر بضخ رأس مال قدره ____________ ريال خلال ________ يوم عمل من التوقيع.
تُوزَّع الأرباح بنسبة ___% للمالك و___% للمستثمر كل ________.
خامساً: الضمانات:
على المستثمر تقديم خطاب ضمان بنكي بقيمة ____________ ريال ساري حتى نهاية العقد.
سادساً: الصيانة والتشغيل:
يتحمل المستثمر جميع تكاليف الصيانة الدورية والتشغيل اليومي للعقار.
سابعاً: إنهاء العقد:
يجوز لأي طرف إنهاء العقد بإشعار خطي قبل ________ يوماً في حال الإخلال الجوهري بالبندين (رابعاً) أو (سادساً).
ثامناً: تسوية المنازعات:
في حال النزاع يُلجأ أولاً إلى التحكيم وفق قواعد مركز التحكيم التجاري السعودي، وإذا تعذر فإلى المحكمة المختصة بديوان المظالم.
تاسعاً: أحكام عامة:
لا يجوز التنازل عن الحقوق أو نقل ملكية عقار إلا بموافقة خطية من الطرفين وبما يتفق مع نظام الاستثمار السعودي ونظام الشركات.
وتم التوقيع يوم ____. / ____ ./ 14هـ. الموافق ____. / ____. / 20 م.
ومن خلال استشارة محامي خبير في القضايا العقارية يمكن صياغة نموذج عقد استثماري عقاري متكامل الأركان وصحيح من الناحية القانونية.
أخطاء شائعة يجب تجنّبها
- الاعتماد على نماذج جاهزة بدون تخصيص.
- إغفال شرط التحكيم مما يفتح باب نزاعات طويلة.
- عدم رهن العقار لصالح المستثمر، فيفقد أداة ضغط نظامية.
- تحديد مدة طويلة دون شرط مراجعة دورية.
- عدم ذكر الصيانة الكبرى ومن يتحمّلها.
إعداد نموذج عقد استثمار عقاري بشكل محكم ليس مجرد إجراء تقليدي، بل هو الأساس الذي يحمي استثمارك ويعزز أرباحك. يتطلب ذلك فهماً عميقاً للأنظمة السعودية المتطورة، بالإضافة إلى حرص على تضمين كل بند يحقق التوازن الأمثل بين المخاطر والعوائد.
فريقنا في شركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية يعمل جاهداً على تحويل التشريعات إلى حماية حقيقية وفرصة تنافسية لمشاريع عملائنا. عندما تختار الخبرة، فإنك تختار راحة البال. تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للحصول على استشارة قانونية أولية.
المصادر.
